Vyzpovídali jsme za vás finanční poradce ze sítě Zalota, kteří nám prozradili, jaké očekávání mají od nového roku, ale i na co by se měli připravit klienti. Odpovídat na pět zásadních hypotečních otázek ledna bude Kateřina Kašková a Tomáš Rusňák.
Jak podle Vás bude vypadat situace na hypotečním trhu v letošním roce 2022?
Tomáš Rusňák: Očekává se poměrně razantní propad zájmu o hypotéky, protože celkově se situace nevyvíjí pro žadatele úplně dobře. Úrokové sazby rostou a dá se očekávat pokračování v tomto trendu i v roce 2022. ČNB avizovala, že hodlá zvýšit základní úrokovou sazbu už na dalším zasedání začátkem února a tak se dá očekávat, že úrokové sazby se dostanou v průměru na 5 % a možná i nad.
Navíc k tomu všemu stále rostou i ceny nemovitostí, což pro řadu lidí začíná být kritické. Když vezmu v potaz zpřísnění podmínek pro žadatele starší 36 let od 1.4.2022, máme tady poměrně ostrý koktejl, který nebude chutnat spoustě lidem.
Kateřina Kašková: V letošním roce očekávám opětovné zvyšování základních sazeb ze strany ČNB (přestože jsme v průběhu roku 2021 zažili jejich historicky nejrychlejší nárůst), což bude mít za následek růst úrokových sazeb na hypotečním trhu a taktéž vyšší nároky bankovních institucí na bonitu zájemců o spotřebitelské úvěry na bydlení. Očekávám, že koncem letošního roku mohou průměrné sazby u nových hypoték dosahovat rozmezí 5 až 6 % p. a.
Co byste poradil/-a zákazníkům, kteří uvažují nad hypotékou, ale nepospíchají? Je dobrý nápad počkat na vývoj úrokových sazeb příští rok, nebo je lepší začít hypotéku řešit již dnes?
Tomáš Rusňák: Podle mě není na co čekat ani není důvod, proč plašit a snažit se to uspěchat. Většina mých klientů řeší hypotéku, protože potřebují vyřešit svou životní situaci. Ne z důvodu nízkých sazeb ani kvůli pocitu, že jim něco uteče. Z pohledu sazeb však situace asi během roku lepší nebude, proto nedává smysl čekat zbytečně.
Kateřina Kašková: Těmto klientům bych poradila začít nejprve včasnou přípravou (např. pro ověření bonity k plánované výši hypotéky), která bude obsahovat analýzu jejich stávající situace včetně zohlednění budoucích cílů v krátkodobém a střednědobém horizontu. Je důležité posoudit požadovaný záměr jako celek a to s vytyčením časového horizontu, předpokládaných budoucích nákladů a životní úrovně.
Budou mít změny ČNB platné od dubna opravdu tak drastický dopad na mladší generaci, nebo se není čeho bát?
Tomáš Rusňák: Nemyslím si, že by měli mít změny vliv na mladší generaci. Pro ně se prakticky nic moc nemění. Banky samozřejmě i dnes posuzují schopnost splácet a většina z nich se drží na limitech, které budou od dubna závazné.
Naopak to může velmi zkomplikovat situaci lidem, kteří jsou starší 36 let. Pro ně to může mít opravdu velký dopad. Hlavně u ukazatele LTV (poměr dluhu vůči hodnotě zástavy), kde budou potřebovat minimálně 20 %, což u nákupu nemovitosti ve velkých městech může být pro řadu lidí stopka.
Kateřina Kašková: Nemyslím si, že zpřísnění podmínek ze strany ČNB bude tím největším negativním dopadem. Jeden z důvodů zhoršující se dostupnosti vlastního bydlení, je vysoká poptávka a nedostatečná nabídka nemovitostí. Přestože čísla v rámci nově postavených bytů pomalu rostou, na trhu je jich stále nedostatek, což ovlivňuje prudce rostoucí ceny nemovitostí, požadovanou výši minimálních vlastních zdrojů pro koupi (pokud žadatel nemůže ručit další nemovitostí), nároky na bonitu zájemců a celkovou nákladovost.
Máte nějaké speciální doporučení specificky pro tuto mladší generaci?
Tomáš Rusňák: Určitě bych velmi dobře zvážil, zda se mi vyplatí více bydlet v nájmu nebo usilovat o hypotéku. Každé řešení má své plusy i mínusy a nelze jednoznačně říct, že jedno je lepší, než druhé. Určitě bych nedělal ukvapené rozhodnutí založené na strachu, že pokud si nekoupím nemovitost teď, tak už nikdy.
Kateřina Kašková: Pokud budu vycházet z předchozích otázek, i zde zastávám názor, že u potřeb spjatých s pořízením vlastního bydlení, je nejdůležitější včasná příprava, vytyčení časového horizontu, informovanost a finanční odpovědnost (například tvorba rezerv).
Co byste doporučil/-a zákazníkům, kterým se blíží konec fixace a už dnes vědí, že jim vzrostou splátky o částku, kterou nebudou schopni splácet?
Tomáš Rusňák: Je to velmi nepříjemná situace a pokud doopravdy vím, že to finančně nezvládnu, tak je třeba jednat rychle a konstruktivně.
Pokud není nikdo, kdo by mi po určitou dobu se splácením pomohl, nejsem schopný navýšit své příjmy a nemám připravené rezervy, tak nezbývá nic jiného, než se dluhu zbavit. Nejsnazší je nemovitost prodat. Zbytek volných prostředků po splacení úvěru doporučuji investovat do jiné, levnější nemovitosti a nebo případně bydlet po určitou dobu v nájmu.
Zároveň je důležité zanalyzovat, jak je možné, že jsem se do takové situace dostal a udělat patřičná opatření, aby se to do budoucna neopakovalo. Popravdě se teď asi pár lidí dotknu, ale pokud mi podobné zvýšení úrokových sazeb na konci fixačního období způsobí, že nejsem schopný splácet, chyba nastala už dávno předtím. V takovém případě je třeba zjistit, co dělat do budoucna jinak nebo lépe.
Kateřina Kašková: Nečekat na novou nabídku sazby ze strany stávající banky (3 měsíce před koncem fixace) a požádat banku o nabídku sazby co nejdříve. Pokud má zákazník vytvořené finanční rezervy, rovněž bych zvážila možnost provedení mimořádné splátky (zdarma až do výše 25 % z původně vyčerpané výše úvěru při výročí smlouvy), či variantu prodloužení celkové splatnosti úvěru (pokud bude umožňovat věk klienta). U většiny institucí je maximální splatnost do 70 let věku.
Další možností je konzultace s nezávislým finančním konzultantem, který jim může pomoci s posouzením celkových úspor na současném portfoliu jakožto celku, zpracuje srovnání nabídky sazeb od dalších institucí (vč. celkové nákladovosti a možné úspory při refinancování) a pomůže s potřebnou administrativou.
Pokud by ani jedna z výše uvedených variant nepomohla, doporučuji nečekat a budoucí situaci co nejdříve začít komunikovat s bankou.
